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20.05.2020

Anpassung der Gewerberaummiete in der Corona-Krise

Gewerberaummieter sind von behördlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der aktuellen Corona-Krise – insbesondere durch Schließungsanordnungen und andere Auflagen – besonders hart getroffen. Mit solchen einschneidenden Ereignissen dürften die Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages in aller Regel nicht gerechnet haben. Es stellt sich demnach die Frage, ob der Vermieter die vollständige Leistung verlangen kann oder ob der Mieter möglicherweise einen (vorübergehenden) Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages hat.

Die meisten Mietverträge enthalten keine Regelung, die einen Anspruch auf Anpassung oder sogar Kündigung des Vertrages vorsieht, wenn ein Fall höherer Gewalt vorliegt.

Auch die allgemeinen gesetzlichen Regelungen im Mietrecht sind für die aktuelle Pandemie-Situation meist ungeeignet, da sie in aller Regel auf einen Mangel der Mietsache selbst abstellen und die behördlichen Maßnahmen in den meisten Fällen die Tauglichkeit des Mietobjektes grundsätzlich nicht beeinträchtigen. Der Gesetzgeber hat Vermietern zwar bis zum 30. Juni 2020 die Kündigung von Mietverhältnissen infolge einer Corona-bedingten Zahlungsunfähigkeit des Mieters versagt. Die Pflicht zur Zahlung der Miete entfällt hierdurch jedoch nicht. Auch ein Anspruch auf Herabsetzung der Mietzahlung oder ähnliche Anpassungen lassen sich hieraus nicht herleiten.

Etwas anderes kann gelten, wenn im Mietvertrag der Betrieb eines bestimmten Gewerbes vorgesehen ist und der Vermieter hierfür einzustehen hat.

Als Möglichkeit der Vertragsanpassung kommt die Bestimmung des § 313 BGB, also der Wegfall der Geschäftsgrundlage, in Betracht. Voraussetzung ist, dass sich die Geschäftsgrundlage schwerwiegend geändert hat, die Vertragsparteien den Vertrag bei Vorhersehbarkeit so nicht geschlossen hätten und einer Partei das Festhalten am Vertrag somit unzumutbar ist. Im äußersten Fall wäre sogar die Kündigung des Vertrages denkbar. Hier kommen insbesondere die Auflagen über die maximal zulässige Zahl von Menschen in geschlossenen Räumen, wie beispielsweise in Restaurants und Geschäften, in Betracht.

Die Gerichte werden sich in den nächsten Jahren mit einer Reihe von Fragen zu Stilllegungsanordnungen und andere den Mieter unmittelbar treffende COVID-19-Maßnahmen beschäftigen. Bis dahin besteht viel Unsicherheit auf beiden Vertragsseiten. Wir empfehlen daher dringend eine Kontaktaufnahme mit dem Vermieter, um mögliche einvernehmliche Anpassungen des Mietvertrages abzuklären.

Unsere Rechtsanwälte beraten Sie gerne zur Möglichkeit einer Vertragsanpassung und unterstützen Sie – falls notwendig – bei der Verhandlung mit ihrem Vermieter.