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24.07.2018

Fallstricke bei der privaten Vermietung von Wohnraum

Sommerzeit ist Urlaubszeit. Und der lang ersehnte Jahresurlaub lässt sich noch viel besser genießen, wenn die Urlaubskasse gut gefüllt ist. Die Versuchung ist groß, seine private Wohnung für den Zeitraum, in dem man selbst verreist, an Gäste zu vermieten und dadurch zusätzliche Einnahmen zu generieren. Doch nach hitzigen Debatten rund um die private Vermietung von Wohnraum in Zeiten von Wohnungsknappheit und Mietpreissteigerung sowie der von der Finanzverwaltung geforderten Herausgabe von Daten durch die Vermittlungsplattform Airbnb, bleibt eine gewisse Verunsicherung darüber zurück, was erlaubt ist und was nicht.

In welchen Fällen ist die private Vermietung erlaubt?

Für Berlin lässt sich mit der am 1. Mai in Kraft getretenen Überarbeitung des Zweckentfremdungsgesetzes folgendes festhalten:

Mieter dürfen ihre Hauptwohnung, in der sich ihr Lebensmittelpunkt befindet, kurzzeitig an Feriengäste vermieten, zum Beispiel, wenn sie selbst im Urlaub sind oder ihre Wohnung berufsbedingt verlassen. Der Charakter der Hauptwohnung darf aber nicht angetastet werden. Eine feste zeitliche Grenze für die Vermietung gibt es nicht. Anders ist es bei der Vermietung von Zweitwohnungen. Sie dürfen künftig maximal 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermietet werden. Die Vermietung von Haupt- und Zweitwohnung muss vom Wohnungsamt genehmigt werden. Außerdem ist es notwendig, dass sich die Anbieter der Wohnung beim zuständigen Bezirksamt registrieren lassen.

Keine Genehmigung ist nötig, wenn die Wohnung weiter zu Wohnzwecken genutzt wird, beispielsweise wenn ein Zimmer in einem Einfamilienhaus für längere Zeit an einen Untermieter vergeben wird. Für eine Untervermietung wird aber in einer Mietwohnung die Genehmigung des Vermieters benötigt – es sei denn, diese wurde bereits im Mietvertrag ausdrücklich gegeben.

Welche steuerlichen Folgen hat die private Vermietung?

Jeder, der seine Wohnung für bis zu 21 Tage an Touristen vermietet, muss die Übernachtungssteuer in Höhe von fünf Prozent des Netto-Übernachtungspreises ans Land Berlin abführen. Die Daten aus der Erhebung der Übernachtungssteuer können von den Bezirken genutzt werden, um zu überprüfen, ob die Vermietung der Ferienwohnungen angemeldet wurde. Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot drohen Bußgelder bis zu EUR 500.000.

Neben der Übernachtungssteuer gilt es zu beachten: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen bei der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Um die Berücksichtigung der Einkünfte bei der Einkommensteuer dreht sich übrigens auch der aktuelle Fall der Gruppenanfrage des Bundeszentralamts für Steuern an die irischen Steuerbehörden: Airbnb soll die Daten ihrer deutschen Vermieter an die irischen Finanzbehörden weitergeben, die diese wiederum an die deutschen Behörden weiterleiten sollen, um eine steuerliche Nachbehandlung zu ermöglichen. Die Herausgabe hat innerhalb von sechs Monaten zu erfolgen. Wer also in der Vergangenheit seine Wohnung privat vermietet und diese Einkünfte bei der Steuererklärung verschwiegen hat, könnte also noch in diesem Jahr Post vom Finanzamt bekommen. Neben einer Steuernachzahlung droht in der Regel auch die Einleitung eines Steuerstrafverfahrens. Der Strafrahmen richtet sich hierbei nach dem Umfang der hinterzogenen Steuern, wobei bei einem Hinterziehungsbetrag von bis zu EUR 50.000 üblicherweise eine Geldstrafe verhängt wird.

Doch damit nicht genug: die kurzfristige Vermietung bzw. Untervermietung von Wohn- und Schlafräumen ist umsatzsteuerpflichtig, sofern die Umsätze aus der privaten Vermietung im Vorjahr nicht über EUR 17.500 lagen und voraussichtlich im aktuellen Kalenderjahr EUR 50.000 überschreiten. Wer jedoch einer selbständigen Tätigkeit nachgeht und nebenbei privaten Wohnraum vermieten möchte, sollte genau aufpassen: diese Umsatzgrenze gilt für die Summe aus allen Umsätzen, also den Umsätzen aus der selbständigen Tätigkeit plus den Umsätzen aus der Vermietung. Übersteigt die Summe die besagte Umsatzgrenze, besteht Umsatzsteuerpflicht auf alle Umsätze.

Wie Sie sehen, gibt es sowohl aus rechtlicher, als auch aus steuerlicher Sicht einiges zu beachten, wenn Sie Wohnraum privat vermieten wollen. Lassen Sie sich davon jedoch nicht entmutigen – wir sind gerne an Ihrer Seite und beraten Sie bei Bedarf umfassend und individuell.